Zakup nieruchomości, szczególnie domu, to dla nas jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Niezwykle istotnym czynnikiem, na który często nie zwracamy uwagi, jest lokalizacja działki czy budynku względem terenów zalewowych. Pomimo postępu technologicznego i rozwiniętych systemów zabezpieczeń przed powodziami, nie możemy liczyć na to, że na terenie zalewowym powódź nie wystąpi. Dlatego apelujemy o sprawdzanie, czy naszej wymarzonej nieruchomości nie grozi ryzyko powodzi.
Czym są tereny zalewowe
Tereny zalewowe to obszary, na których istnieje podwyższone ryzyko wystąpienia powodzi. Zgodnie z art. 16 pkt 34 ustawy Prawo wodne z 20 lipca 2017 r. (Dz. U. 2017 poz. 1566 ze zm.), obszary szczególnego zagrożenia powodzią to tereny, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie (i wynosi 1 proc.) lub wysokie (wynoszące 10 proc.). Do terenów tych zaliczają się także obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym, wysokim brzegiem, w który wbudowano wał, a także pasy techniczne, wyspy i przymuliska. W praktyce te obszary często znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie rzek i jezior.
Jak sprawdzić teren przed zakupem?
Przed zakupem nieruchomości warto skorzystać z dostępnych narzędzi, które umożliwiają sprawdzenie, czy działka, którą planujemy nabyć, znajduje się na terenie zalewowym. Na poziomie ogólnopolskim Wody Polskie udostępniają mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego. Dzięki nim można łatwo zlokalizować swoją miejscowość lub gminę i sprawdzić, czy dany obszar został oznaczony jako zagrożony powodzią, a także jaki jest stopień ryzyka.
Mapy te powstały w ramach projektu ISOK (Informatyczny System Osłony Kraju), który ma na celu ochronę przed nadzwyczajnymi zagrożeniami. Użytkownicy mogą na nich także sprawdzić konkretny odcinek rzeki. Obszary zagrożenia powodziowego są zaznaczone kolorem błękitnym, a w miastach dodatkowo przedstawiono prędkość przepływu wody oraz głębokość zalania w razie powodzi.
Mimo szerokiego zakresu danych, platforma nadal nie zawiera szczegółowych analiz dotyczących terenów zagrożonych zniszczeniem budowli piętrzących. Tego rodzaju informacje byłyby cennym wsparciem przy podejmowaniu decyzji dotyczących zakupu nieruchomości.
Oprócz wspomnianej platformy Wód Polskich, pomocne mogą być również inne serwisy, takie jak e-mapa.net oraz portale mapowe dla poszczególnych miast i gmin. Warto również skonsultować się z lokalnym urzędem gminy lub miasta, gdzie można uzyskać szczegółowe informacje na temat planów zagospodarowania przestrzennego oraz zagrożenia powodziowego na danym terenie. Dobrym rozwiązaniem będzie także skorzystanie z usług specjalistów, którzy dokonają analizy gruntu pod budowę.
Tereny zalewowe a przepisy
Od 1 stycznia 2018 r. w Polsce obowiązują nowe przepisy dotyczące budowy na terenach zagrożonych powodzią, wynikające z ustawy Prawo wodne. Zgodnie z tymi przepisami budowa na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią jest zasadniczo zakazana. Oznacza to, że na terenach, gdzie prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi wynosi co najmniej 1 proc., zabrania się prowadzenia robót budowlanych oraz działań, które mogłyby zwiększyć ryzyko powodzi lub utrudnić ochronę przeciwpowodziową. Instytucją odpowiedzialną za nadzór nad tymi przepisami są Wody Polskie, które opiniują decyzje o warunkach zabudowy na takich terenach. Gminy są zobowiązane do uwzględniania map zagrożenia powodziowego w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.
W praktyce jednak te regulacje nie zawsze są wystarczająco rygorystycznie przestrzegane. Jak pokazują doświadczenia z ostatnich lat, tereny polderów zalewowych, które dawniej były pozostawiane naturze, dziś coraz częściej stają się miejscem nowych inwestycji. To prowadzi do nieuchronnych konfliktów z naturą, czego skutkiem są coraz częstsze i większe straty powodziowe.
Zastanów się, zanim kupisz!
Chociaż działki na terenach zalewowych często kuszą swoim malowniczym położeniem w pobliżu rzek czy jezior i niższą ceną, ich zakup i zabudowa wiążą się z realnym zagrożeniem powodziowym. W Polsce niemal co roku dochodzi do lokalnych podtopień czy powodzi, które powodują znaczne straty materialne. Rzeka, mimo prób jej kontrolowania poprzez budowę wałów przeciwpowodziowych czy regulację koryta, pozostaje potężnym żywiołem. Pamiętajmy o tym, że w przypadku dużych wezbrań woda często wraca na dawne tereny zalewowe, powodując ogromne zniszczenia.
