Zakup nieruchomości w Hiszpanii. Czy susza odstraszy inwestorów?

Inwestycje w domy i mieszkania to jeden z najatrakcyjniejszych sposobów na pomnażanie kapitału. Wśród Polaków coraz większą popularnością cieszy się zakup nieruchomości w Hiszpanii – kraju słońca, bogatej kultury i fantastycznych krajobrazów. Ale obrazki z wakacji na Costa Brava nie ukazują ciemnych stron życia na Półwyspie Iberyjskim, z którymi musi się liczyć inwestor. Długotrwała susza i wyczerpujące się zasoby wodne to poważny problem, nie tylko ekonomiczny.

Polacy inwestują w Hiszpanii

Hiszpańskie statystyki dotyczące sprzedaży nieruchomości wskazują, że w 2023 r. Polacy byli dziewiątą najliczniejszą grupą zagranicznych inwestorów w tym kraju. W poszczególnych kwartałach nasi rodacy stanowili od 3,31 do 3,93 proc. obcokrajowców kupujących hiszpańskie mieszkania i domy. W pierwszej trójce inwestorów znaleźli się Brytyjczycy (8,8 proc.), Niemcy (7,25 proc.) oraz Francuzi (6,56 proc.) – na tym tle polski kapitał jest bardzo widoczny.

Z analizy Biura Maklerskiego Pekao wynika, że boom na zakup nieruchomości w Hiszpanii rozpoczął się już rok wcześniej – w 2022 r. Polacy kupili 3 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 161 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Co ciekawe, większość tych inwestycji pokrywana jest ze środków własnych, a jedynie 10 proc. transakcji opiera się na kredytach.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii lub innych krajach zachodniej Europy cieszy się rosnącą popularnością wśród Polaków. Fenomen ten częściowo tłumaczy się wojną na Ukrainie i obawami związanymi z potencjalną ekspansją Rosji.

Jakie korzyści niesie ze sobą zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Komfortowa odległość od frontu na wschodzie to nie jedyna zaleta inwestowania w Hiszpanii. Analitycy rynku wskazują jako główną korzyść oczywiście bajeczny klimat na Półwyspie Iberyjskim, jakże różny od polskich zim. Zakup nieruchomości w Hiszpanii może wiązać się z chęcią przeprowadzki na stałe (lub przynajmniej posiadania takiej opcji w zanadrzu) bądź z corocznymi wyjazdami w ciepłe miejsce.

Ponadto domy i mieszkania na Costa del Sol, Santa Cruz, w Alicante czy Maladze to często inwestycja z myślą o wynajmie. Wakacyjne serwisy internetowe ułatwiają czerpanie zysków z posiadłości w atrakcyjnych pod względem turystycznym regionach nawet bez osobistego nadzoru. Duże zainteresowanie urlopem w zachodnio-południowym krańcu Europy idzie w parze z dobrze rozwiniętą siecią transportową, obejmującą również dogodne połączenia z Afryką i Ameryką Północną.

A Hiszpania, oprócz fantastycznego klimatu, bogatego życia kulturalnego i wspaniałych zabytków, oferuje również dość atrakcyjne ceny nieruchomości. Te ostatnie zależą od regionu – najdroższe są Baleary, gdzie 1m² kosztuje 4,7 tys. euro, najtańszy jest region La Mancha ze średnią ceną ok. 951 euro/m². Ceny przy tym wciąż rosną – o 2-5 proc. w skali roku – co czyni zakup nieruchomości w Hiszpanii jeszcze bardziej rentowną inwestycją.

Przeszkody dla inwestorów zagranicznych

Kupno domu czy mieszkania w słonecznej Hiszpanii formalnie nie jest trudne – wystarczy do tego dowód osobisty i konto w miejscowym banku. Na inwestorów czekają jednak oczywiście dodatkowe opłaty, np. progresywny podatek od przeniesienia własności (ITP) lub VAT od nowych lokali, opłata notarialna, opłata za wpis do Ksiąg Wieczystych itp. Nie wszystkie formalności są też łatwe i przejrzyste dla cudzoziemców. W 2022 r. brytyjski dziennik Express informował na przykład o problemach emerytowanych angielskich emigrantów w Murcji, których domy nowa władza uznała za nielegalne, odmawiając im dostępu do sieci wodociągowej i elektrycznej.

Na tym jednak nie koniec problemów, jakie generować może zakup nieruchomości w Hiszpanii. W wielu regionach coraz większym wyzwaniem jest też przedłużająca się susza, która wymusza wprowadzenie obostrzeń w dostępie do korzystania z wody. W lutym 2024 r. władze Katalonii ogłosiły stan wyjątkowy, aby chronić malejące zasoby.

Wprowadzenie stanu wyjątkowego – Hiszpania w obliczu długotrwałej suszy

Kryzys wodny w Hiszpanii

W dniu 22 marca br., z okazji Światowego Dnia Wody, organizacja ClientEarth opublikowała raport na temat stanu zbiorników wodnych w Hiszpanii oraz krajowych planów gospodarowania wodami. Wynika z niego, że cele Ramowej Dyrektywy Wodnej nie są odpowiednio realizowane, a ponad połowa akwenów jest daleka od osiągnięcia dobrego stanu. Śródziemnomorski klimat, wzmocniony rekordowo wysokimi temperaturami, ogranicza zasoby wodne i wpływa na degradację ważnych przyrodniczo ekosystemów.

Problemem jest nie tylko sama susza, ale także duże wykorzystanie wody w rolnictwie – w zlewniach rzek Gwadalkiwir, Seguro i Ebro sięga ono 85-92 proc. całkowitej konsumpcji. Plany polegające na wdrażaniu systemów inteligentnego nawadniania oraz przejściu na uprawy mniej wodochłonne wciąż są w fazie rozwoju.

Sytuacja jest szczególnie poważna w zlewni rzeki Seguro, gdzie corocznie obserwuje się deficyt wodny na poziomie 311 hm³ – jego pokrycie wymaga nadmiernej eksploatacji warstw wodonośnych. Wysoki wskaźnik wykorzystania wody (WEI) odnotowuje się również w zlewniach rzek Gwadalkiwir oraz Tagus. Na domiar złego, według ekspertów cytowanych w raporcie ClientEarth, przedłużająca się susza będzie powracać co 3-4 lata, co wszyscy planujący zakup nieruchomości w Hiszpanii powinni brać pod uwagę.

Sytuacja jest szczególnie dramatyczna w Katalonii, gdzie w lutym br. zbiorniki wodne zaspokajające potrzeby 6 mln mieszkańców były zapełnione w mniej niż 16 proc. Prezydent regionu, Pere Aragonès, nie kryje, że to nie okresowe trudności, ale początek nowej klimatycznej rzeczywistości. W wielu wioskach wokół Barcelony studnie na terenach prywatnych wysychają w dramatycznym tempie, a pozyskanie bezpiecznej do spożycia wody jest coraz większym wyzwaniem.

Miejscowość Gualba, w której kiedyś biły źródła, od grudnia 2023 r. pozbawiona jest dostępu do czystej wody, a obywatele muszą przywozić ją w butelkach z innych miast. W Vallirana oczywistością stało się już, że w niektórych okresach jedynym źródłem wody są podstawiane codziennie cysterny. Gdzie indziej, np. w Espluga de Francoli od 20.00 do 10.00 rano całkowicie odcina się dopływ wody do kranów.

Czy zakup nieruchomości w Hiszpanii nadal będzie opłacalny?

Trudno jest wyrokować, w jaki sposób kryzys klimatyczny pogorszy warunki życia w różnych regionach Hiszpanii – susza i fale upałów już dziś dają się we znaki wielu lokalnym społecznościom i nie mają nic wspólnego z wakacyjnym rajem. Władze krajowe i regionalne szukają środków zaradczych – na przykład Barcelona funkcjonuje dzięki systemom odsalania i oczyszczania wody. W wielu gminach planuje się też inwestycje zmierzające do ograniczenia strat związanych z nieszczelnymi sieciami wodociągowymi.

Tymczasem rośnie konflikt między mieszkańcami pozbawionych wody regionów a turystami, którzy płacą i oczekują prysznica w hotelu dwa razy dziennie oraz świeżo wypranych ręczników. Reportaż przygotowany przez agencję medialną NPR dowodzi, że odwiedzający Barcelonę goście często nie mają pojęcia o wprowadzonym stanie wyjątkowym, a w czasie swoich wakacji zużywają od 2 do 5 razy więcej wody niż ograniczeni restrykcjami Katalończycy.

Trudno dziś przewidzieć, na ile uda się zneutralizować kryzys wodny w Hiszpanii, aby zapewnić stabilne warunki do inwestowania. W 2023 r. rząd ogłosił, że przeznaczy 2,19 mld euro na budowę nowej infrastruktury, w tym zakładów odsalania wody morskiej, aby zmniejszyć stres wodny w kraju. Wziąwszy pod uwagę lokalne warunki na Półwyspie Iberyjskim priorytetem pozostanie jednak polityka oszczędzania wody poprzez zmniejszanie jej zużycia. Jej realizacja wymagać będzie zwiększenia opłat za korzystanie z wodociągów. I to również warto wziąć pod uwagę, planując zakup nieruchomości w Hiszpanii.